زندگی

اگر تحت پوشش برنامه خدمات ضروری (Grundversorgung) در وین قرار دارید، می‏توانید در یک اقامتگاه دولتی یا در یک اقامتگاه شخصی زندگی کنید. افرادی که در اقامتگاه شخصی زندگی می‏کنند می‏توانند از حمایت مالی برای غذا و اجاره‏خانه بهره‏مند شوند. اطلاعات بیشتر را از قسمت خدمات ضروری (لینک سایت داخلی) دریافت نمایید.

پس از اعطاء حمایت پناهندگی، خدمات ضروری (Grundversorgung)شما تا 4 ماه ادامه می‏یابد. اگر در یک اقامتگاه دولتی زندگی می‏کنید باید نهایتاً تا آخر این مهلت آنجا را تخلیه کنید و محل اقامت جدیدی برای خود پیدا کنید. افرادی که به آنها حمایت تابع(Subsidiär Schutzberechtigte) اعطاء می‏شود حتی پس از گذشت 4 ماه از اعطاء حمایت تابع همچنان می‏توانند در مرکز تحت پوشش برنامه خدمات ضروری اقامت داشته باشند.

در زمان جستجو برای آپارتمان جدید، برخی نکات مهم را باید به خاطر داشته باشید.

 

چگونه یک آپارتمان برای سکونت پیدا کنم؟

در وین، آپارتمان‏های مختلفی وجود دارد:

  • آپارتمان‏های موجود در بازار خصوصی
  • آپارتمانهای موجود در انجمن مسکن (Genossenschaftswohnungen)
  • مسکن عمومی دولتی (Gemeindewohnungen)

آپارتمان‏های موجود در بازار خصوصی عمدتاً در ازای دریافت کارمزد (Provision) توسط عاملین شرکت‏های املاک واگذار میشوند.

مدیران املاک آپارتمان های انجمن مسکن (Genossenschaftswohnungen ,در ازای واگذار کردن آپارتمان کارمزد (Provision) دریافت نمکینند.

مسکن عمومی دولتی (Gemeindewohnungen) آپارتمان‏های دولتی  هستند که به شهر وین تعلق دارند و فقط تحت شرایط خاص قابل دسترس هستند.برای مثال یک شرط استفاده از این آپارتمان‏ها این است که شما باید در حداقل پنج سال گذشته اکثریت زمان خود را در وین گذرانده باشید. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره مسکن عمومی دولتی را در این صفحه دولتی ببینید: https://www.wien.gv.at/wohnen/wienerwohnen/

علاوه بر بازار معاملات املاک برای یافتن آپارتمان می‏توانید اینترنت و آگهی‏های روزنامه را نیز جستجو کنید. شما می‏توانید از طریق مکاتبه یا از طریق تلفن با صاحبخانه تماس بگیرید.

کارمزد املاک (Provision) چیست؟

کارمزد (Provision) فقط یکبار  و زمانی  پرداخت می‏شود که کارمند املاک, به صورت موفق خانه را به شما واگذار کند. لطفاً توجه داشته باشید که حداکثر مقدار کارمزد به قرار زیر است:

محدودیت تا سه سال1 اجاره ناخالص (Bruttomiete) + 20 درصد مالیات بر ارزش افزده.
محدودیت بیش از سه سال و قرارداد اجاره نامحدود         

2 اجاره ناخالص + 20 درصد مالیات بر ارزش افزده.

بسیار مهم است که بیعانه یا پیش پرداخت کارمزد (Provision) را قبل از امضاء اجاره‏ نامه پرداخت نکنید. 

سپرده‏های ضمانتی (Kaution ) چیست؟

سپرده ضمانتی Kaution  (یا سپرده‏ اجاره) مبلغی است که در زمان امضاء قرارداد به صاحبخانه پرداخت می‏شود. سپرده ضمانتی به عنوان ذخیره (ضمانت) در شرایطی که ادعایی در رابطه به اجاره نامه وجود داشته باشد است. برای مثال، اگر اجاره پرداخت نشود یا در زمان پس دادن آپارتمان در پایان مدت قرارداد به آن خسارت وارد شده باشد. به همین دلیل  مهم است که در زمان تحویل گرفتن آپارتمان موارد خرابی را بازرسی و تعیین کرد. معمولاً برای سپرده ضمانتی، مبلغ 3 برابر اجاره ناخالص (Brutto) ماهانه پرداخت می‏شود. البته، اصولأمبلغ سپرده ضمانتی نباید از 6 اجاره ناخالص ماهانه فراتر رود.

توصیه می‏شود که یک سند تحویل خانه تهیه شود، یعنی یک سند مکتوب از شرایط آپارتمان. لطفاً یک آشنای مورد اعتماد، یا مشاور وغیره در زمان تحویل آپارتمان همراه داشته باشید و چند عکس از آپارتمان گرفته و ذخیره کنید. در زمان تخلیه آپارتمان، شرایط آن را با بایگانی موجود مقایسه و تائید کنید.

هزینه‏ های بهره‏ برداری (Betriebskosten) چیست؟

خدمات رفاهی تاسیساتی (Betriebskosten) هزینه‏ هایی هستند که در بهره‏ برداری ملک پرداخت می‏شوند. برای مثال هزینه نظافت ساختمان، سرایداری، خدمات تعمیر نگهداری در زمستان، هزینه ‏های مدیریتی، یا هزینه‏ های بیمه. این خدمات به نفع همه مستاجران است و باید توسط آنها پرداخت شود. هزینه‏ های بهره‏ برداری یک‏بار در سال محاسبه میشوند. بسته به نوع ملک، هزینه‏ های بهره‏ برداری مختلفی ممکن است وجود داشته باشند.

هزینه‏های گرمایشی چیست؟

سیستم گرمایش آپارتمان (شامل سیستم حرارتی و آب گرم) معمولاً توسط مستأجر پرداخت می‏شود. در صورت موجود بودن "سیستم گرمایش مرکزی" همه هزینه‏های متناسب مربوطه طبق مصرف بین مستأجرین تقسیم می‏شود و به صورت سالیانه محاسبه میشود.

برخی آپارتمان‏ها سیستم حرارتی مخصوص خود را دارند (مثلاً سیستم گرمایش طبقاتی، گرمایش محلی). در این گونه موارد، شما باید قرارداد خاص خود را با یک شرکت انرژی منعقد کنید.

نوع سیستم حرارتی در اجاره‏نامه مشخص شده است.

لطفاً توجه داشته باشید که مستأجر مسئول تعمیر نگهداری سیستم‏های حرارت مرکزی است.

چه کسی می‏تواند در پیدا کردن آپارتمان به من کمک کند؟

مراکز مشاوره املاک مسکونی وین در پیدا کردن آپارتمان به شما کمک می‏کنند. کارمندان این مراکز صحت اعتبار اجاره‏ نامه و درستی اجاره و کارمزد را برای شما چک می‏کنند. می‏توانید با مراجع زیر تماس بگیرید.
 

 پناهجویان              افرادی که حمایت پناهندگی دریافت کرده‏اند            افرادی که حمایت تابع به آنها اعطاء شده است

Diakonie Wohnberatung ]مرکز مشاوره مسکن دیاکونی
Künstlergasse 11/5
1150 Wien

Integrationshaus [پروژه مسکن و ادغام]
Engerthstraße 163
1020 Wien

 

موسسه اینترفیس وین(Interface Wien)
Pappenheimgasse 10-16
1200 Wien

 

Wohndrehscheibe [کانون مشاوره مسکن]
Landstraßer Hauptstraße 146-148
1030 Wien

 √   

در زمان انتخاب یک آپارتمان چه چیزی را باید مد نظر داشته باشم؟

آپارتمان‏ها در وین گروه‏بندی‏های مختلفی از لحاظ اسباب‏اثاثیه دارند، به عبارت دیگر سطح استانداردهای مختلفی موجود است. مبلغ اجاره به این گروه‏بندی‏ها بستگی دارد.

گروه A: آپارتمان در شرایط قابل استفاده است و مساحت آن حداقل 30 متر مربع است. اتاق‏ها، آشپزخانه (آشپزخانه کوچک)، راهروی ورودی، توالت، اتاق حمام ،و آب گرم برای حمام و آشپزخانه الزامی است. آپارتمان باید سیستم گرمایش مرکزی یا زمینی نیز داشته باشد.

گروه B: آپارتمان در وضعیت قابل استفاده است و دارای اتاق‏ها، آشپزخانه (آشپزخانه کوچک)، راهروی ورودی، توالت، و امکانات حمام است.

گروه C: آپارتمان در وضعیت قابل استفاده است و دارای آب مصرفی و نیز توالت است.

گروه D: علیرغم همه کاستی‏ها یک آپارتمان است، اما آب مصرفی یا توالت ندارد، یا هیچ کدام موجود نیست.

قبل از امضاء اجاره‏ نامه چه چیزی را باید مد نظر قرار دهم؟

اجاره‏ نامه یک موافقت‏نامه شفاهی یا کتبی است که بین صاحبخانه (که ممکن است مالک یا اجاره‏ کننده اصلی آپارتمان باشد) و اجاره‏ کننده (یا اجاره‏ کننده فرعی) منعقد می‏شود. اجاره‏ نامه می‏تواند محدود یا نامحدود باشد.

لطفاً توجه داشته باشید که: اجاره ‏نامه ‏ها باید به صورت کتبی تهیه شوند تا بتوان شرایط مختلف را توسط آنها ثابت کرد.

اجاره ‏نامه‏ های مختلفی جود دارند:

  • اجاره ‏نامه اصلی: اگر اجاره ‏نامه با مالک ساختمان یا مالک آپارتمان منعقد ‏شود، در آنصورت آن را اجاره‏ نامه اولیه می‏گویند. در صورتیکه یک نفر تمامی یک ساختمان را اجاره کند , هر کدام از قراردادهایی که ساکنان ساختمان با این یک نفر منعقد میکنند به عنوان اجاره نامه اصلی شناخته میشود.
  • اجاره‏ نامه فرعی: اگر شما آپارتمان را از شخصی که خودش اجاره‏ کننده آپارتمان است اجاره کنید، در آنصورت آن را اجاره ‏نامه فرعی می‏نامند.
  • قرارداد ناامن (Prekariumsvertrag): اگر آپارتمان به صورت رایگان در اختیار شما قرار داده شده است، در آنصورت چنین قراردادی ناامن است. فقط هزینه‏ های بهره ‏برداری(Betriebskosten) خدمات مصرفی توسط شما پرداخت میشود. چنین قراردادی ممکن است در هر زمان فسخ شود. قوانین اجاره در اینجا قابل اجرا نیست.

نکته مهم: توافق‏نامه و فسخ قرارداد همیشه باید به صورت کتبی انجام شوند. بسیاری از صاحبخانه‏ ها از اجاره‏ کننده درخواست ارائه 3 ماه برگه درآمد ماهانه دارند. ضمانت از طرف افراد خصوصی نیز قابل قبول است. این یعنی که ضامن (مثلاً دوستان شما) مسئول پرداخت بدهی شما تا سقف ضمانت هستند. به عنوان یک اصل کلی، در زمان انعقاد اجاره ‏نامه، سپرده ضمانتی (Kaution) معادل 3 ماه و حداکثر 6 ماه اجاره باید پرداخت شود. اینکار به این معنی نیست که شما به مدت 3 الی 6 ماه نیاز به پرداخت اجاره ندارید.

اگر اجاره‏ نامه را همان روزی که آپارتمان را مشاهده کردید امضاء نمایید، یک هفته مهلت دارید که بصورت کتبی قرارداد را لغو کنید. نکته مهم : این مسئله تنها در صورتی امکان پذیر است که اجاره دهنده خانه , شرکت اجاره خانه ( unternehmerische Vermietungen ) داشته باشد ؛ بدین معنی که اجاره دهنده صاحب بیشتر از 5 خانه باشد.

نکته مهم: قبل از امضاء اجاره‏ نامه از مراکز مشاور حقوقی بخواهید صحت آن را بررسی کنند:

Diakonie Wohnberatung ]مرکز مشاوره مسکن دیاکونی
Künstlergasse 11/5
1150 Wien

[Mieterhilfe]مشاوره و خدمات مسکن به اجاره‏کنندگان
Rathausstraße 2
1010 Wien

به چه دلایل اجاره‏ نامه من می‏تواند فسخ شود؟

اجاره‏ نامه شما به دلایل زیر می‏تواند فسخ شود:

  • اگر اجاره خود را (به موقع) پرداخت نکنید
  • اگر بدون اجازه صاحبخانه آپارتمان را به شخص دیگری اجاره دهید
  • اگر آپارتمان اجاره شود، اما کسی در آن ساکن نباشد
  • اگر قوانین ساختمان رعایت نشود. 
  • اگر به صورت غیرصحیح از آپارتمان استفاده کنید یا  نسبت به آن سهل انگاری کنید
  • اگر در آپارتمان جرائم کیفری مرتکب شوید

نکته مهم: فسخ قرارداد همیشه باید از طریق محکمه صورت بگیرد , در غیر اینصورت اعتبار قانونی ندارد.

چگونه می‏توانم خودم اجاره‏ نامه را لغو کنم؟

آپارتمان اجاره‏ای را می‏توان با مد نظر داشتن مهلت مقرر اعلام شده, در هر زمان لغو کرد. برای اینکار نیازی به ارائه دلیل نیست. لطفاً توجه داشته باشید که مطابق اجاره‏ نامه همه مستأجرین باید مشترکاً آن را لغو نمایند. مدت زمان اعلان لغو اجاره نامه از 1 تا 3 ماه میباشد و باید در اجاره نامه ذکر شود.

مهم : در مورد اجاره نامه های موقت, مثلا اجاره نامه هایی که محدود به 3 سال میباشند, قانون اجاره به نام "حداقل مدت اجاره" موجود است, بدین معنا که لغو قرارد داد تنها بعد از گذشت یک سال  امکان پذیر است, یعنی در مورد این نوع قرار دادها هر زمانی حتی با در نظر داشت مهلت مقرر که 1 تا 3 ماه میباشد,  نمیتوان قرار داد را لغو کرد ( تنها بعد از گذشت یکسال امکان لغو قرارداد وجود دارد)

در کنار این مقررات قانونی , امکان توافق با مشاور املاک , صاحب یا صاحبان خانه بر سر خروج زودرس از  اجاره نامه نیز وجود دارد, اما در مورد این توافق به هیچ وجه ادعای قانونی وجود ندارد.

چه قوانینی برای همزیستی و همسایگی وجود دارد؟

برای همزیستی مسالمت آمیز با همسایه ها رعایت اصل همدیگر پذیری بسیار مهم است.در برخی ساختمان‏ها قوانین آپارتمان ها وجود دارد که قوانین همزیستی در ساختمان در آن ذکر شده است. 

  • مدیریت ساختمان همه مسئولیت‏های مالک ساختمان را به عهده می‏گیرد و مسئول کل ساختمان مسکونی است.
  • مقررات ایمنی حریق باید رعایت گردند (پله‏ها و راهروها نباید مسدود شوند)
  • ساعات استراحت (10:00 شب الی 6:00 صبح) باید مورد توجه باشند.
  • دیش‏های ماهواره‏ فقط با هماهنگی قبلی با مدیر ساختمان قابل نصب هستند.
  • تجزیه زباله ها بخشی از مقررات داخلی ساختمان است و باید رعایت گردد.
  • نظافت محیط اطراف مورد تاکید است. همه افراد باید نکات زیر را رعایت کنند:
    • زباله های بزرگ باید به مرکز جمع‏آوری زباله MA 48 منتقل شوند.
    • زباله ها و ته‏سیگارها باید در سطل‏های عمومی انداخته شوند.
    • از غذا دادن به پرندگان باید خودداری کرد.

قبل از/هنگام نقل مکان به آپارتمان جدید چه چیز دیگری را باید مد نظر قرار دهم؟

لطفاً به نکات زیر توجه داشته باشید:

  • اجاره ‏نامه باید توسط صاحبخانه امضاء شود
  • کارمزد املاک (Provision) را تنها در قبال دریافت رسید از بنگاه معاملاتی معتبر و ثبت شده ؛ پرداخت کنید.
  • رسید پرداخت سپرده ضمانتی (kaution) را حتما دریافت کنید. 
  • در صورت امکان بیمه مسئولیت را تهیه کنید
  • در صورت امکان برای خدمات تلفن و اینترنت ثبت‏نام کنید
  • از آپارتمان عکس بگیرید و بایگانی تحویل آپارتمان ایجاد کنید
  • کنتورهای (آب، برق، گاز، و سیستم گرمایش) را خوانده و یادداشت کنید

بعد از نقل مکان به آپارتمان جدید به چه چیزی باید توجه کنم؟

همه افراد ساکن در یک خانه جدید، باید ظرف 3 روز کاری با ارائه مدارک زیر وضعیت اقامت خود را نزد اداره ناحیه مربوطه خود ثبت کنند:

  • کارت شناسایی عکس‏دار که ملیت شما به طور خوانا در آن درج شده باشد
  • شناسنامه
  • فرم ثبت‏نام تکمیل شده (Meldezettel)، که صاحبخانه آن را امضاء کرده است.

لطفاً توجه داشته باشید که: فرم ثبت‏نام (Meldezettel) یک سند رسمی و مهم است که شما باید مکرراً آن را به مقامات مربوطه (مدارس، ادارات اجرایی منطقه‏ای وین) ارائه نمایید. لطفا فرم ثبت نام خود را خوب نگهداری کنید. 

بر علاوه باید با ادارات زیر نیز تماس بگیرید:

  • ثبت‏نام پرداخت برق/ گاز
  • GISثبت‏نام تعهد پرداخت مبلغ مجوز رادیو و تلویزیون

از کجا می‏توانم در مورد مسائل اجاره خانه راهنمایی بگیرم؟

[Mieterhilfe]مشاوره و خدمات مسکن به اجاره‏کنندگان
Rathausstraße 2
1010 Wien

Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten [مرکز مشاوره مسائل حقوقی مسکن]
Muthgasse 62
1190 Wien

به علاوه، برخی موسسات نیز در مورد مسائل اجاره‏خانه راهنمایی ارائه می‏کنند. این راهنمایی یا با عضویت در این موسسات یا پرداخت هزینه ممکن میباشد.